女子网拍丰城店铺 为何要替开发商补缴所欠税款?

2019-04-11 08:41:16 来源: 法报视点
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网络司法拍卖对解决执行难问题取得了显著成效。但是,伴随着司法拍卖的推广,一些新的法律问题也开始出现。

日前,一些网上竞拍者拍得了店铺,过户时却要为开发商补交所欠税费的情形,开发商所欠的税费到底应当由谁来缴纳呢?

“这些需要我们在改革过程中不断迭代、更新,寻找适合现阶段的网络司法拍卖模式。”律师认为,在目前的法律执行环节,法律与行政机关的政策、程序之间还存在不太协调之处。

拍得的店面

尝试网络司法拍卖

3月26日,谢小玲(化名)拿着一袋材料站在南昌县人民法院门口。

“这是我第一次参与网上司法竞拍。之前,有亲戚通过网上的司法拍卖拍得一套住房,成交价格也明显低于市场价,就心动了。”

正是心动后的行动,让谢小玲有了一次特殊的体验,拍下了几间店面。

新法制报记者查阅谢小玲提供的网拍链接,可以看到她拍下的那几间店面图片,显示的起拍价格为56万元,评估价格为85万元,每次竞拍加价幅度5000元。该标的物名称为:丰城市剑南街道办剑南路99号14幢6-9号。竞买公告上,没有该竞拍物所有人存在拖欠税费的情况备注。

之所以会选择参与这次竞拍,是因为谢小玲祖籍丰城市袁渡镇,她从小在丰城市老城区长大,后来才嫁至南昌生活,对这几间位于丰城的店面她略知一二。

一份由谢小玲提供的网络竞价成功确认书显示,她于2019年1月21日以最高应价胜出,成交价为102万余元。除此以外,该网络竞价成功确认书下方位置还有提示称,在网络拍卖中竞买成功的用户,必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求,按时间交付标物网拍成交余款、办理相关手续。

在谢小玲看来,成交价并没有她想象的便宜,而之后一个意外更让她有了悔意。

拍得店铺要“补欠税”

“网拍后,先是等南昌县法院的裁定书,然后去丰城市房管局调了店铺备案资料。”谢小玲说,前期准备妥当了,但在缴纳过户税费时遇到难题。

为了办理过户,这1个月来,谢小玲乘坐南昌至丰城的城际公交往返不少于七八次。

谢小玲说,她咨询了几名律师,律师们均表示,按照税法规定,拍卖的交易过程中涉及的税费有:增值税及附加5.6%、企业所得税4%(核定征收)、土地增值税8%(核定征收)、印花税0.05%(双方交易缴纳)、契税3%。

但除此以外,谢小玲被当地税务部门告知的税费还有:开发商欠的房产税、土地使用税和滞纳金,滞纳金按所欠税款的0.05%按日计算。

“这部分税费从何得来?为什么要自己来承担?”谢小玲感到困惑。

据了解,谢小玲等人竞拍的房产,原属丰城市锦鸿汽车服务发展有限公司(以下简称丰城锦鸿),记者使用天眼查阅该公司显示,该公司成立于2002年6月21日,核准日期2016年4月14日。该公司是一家房地产开发企业,经营地址为丰城市剑南津头桥,法人代表邹某。因借款合同纠纷一案,名下店面被南昌县人民法院依法执行拍卖。

经丰城市税务局查询得知,自2016年4月21日以来,该公司申报记录有150条,未申报记录有122条。150条申报记录中,除在2016年6月至9月申报了4条的12元印花税款外,其余申报为零申报,欠税金额较大。

丰城市税务部门表示,该标的物实为丰城锦鸿开发的房产用于自用,应于自用房使用或交付次月起计征房产税、土使用地税。但是,该公司在丰城市税务部门金三系统查询中未有房产税、土地使用税的申报记录。故该标的产生的欠税有房产税、土地使用税和滞纳金,滞纳金按所欠税款的0.05%按日计算。

南昌县人民法院执行局经办的工作人员称,与谢小玲有同样遭遇过户难的还有10余人,他们都是此次网上竞拍得丰城锦鸿的店面。

随后,该工作人员提供其中了一份《商铺拍卖公告》,据该份公告的第六条载明,竞买者是否受到限购政策影响,请竞买者自行向相关单位咨询,未经咨询参加竞买,导致无法过户等后果的,责任自负。标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费及可能存在物业费、水、电等欠费均由买受人承担。

该工作人员称,他们按照程序公示相关公告,“没遇到店铺有产证还产生欠税的情况,具体相关税费税务局更加清楚。”

税务部门:拟向丰城市政府专题汇报

3月26日下午,新法制报记者前往丰城市税务局,该局税政股副股长徐剑向记者证实了该标的物所欠税费一事。

徐剑介绍道,在日常的监管中,局税收管理员电话联系法人代表邹某,显示为空号,联系其财务负责人和办税人员,均回复称已不在该公司上班,因长期未缴纳税款,根据相关规定,2018年7月21日,该局将其列入非正常户。

那么,此前税务部门对开发商所欠税费由谁缴纳又是如何认为的呢?

丰城市税务部门认为,丰城锦鸿商铺拍卖一事,法院在司法拍卖公告已注明“标的物过户登记手续由买方自行办理,所涉及的一切税、费及可能存在的物业费、水、电费均由买受人承担”。根据《合同法》规定,该公告属于邀请,当竞拍人参与竞拍时,视为要约,竞拍成功后,则视为承诺,合同成立并生效。故买受人应承担买卖双方的所有税费。

随后,该局提供的一份《关于丰城市锦鸿汽车服务城发展有限公司商铺拍卖过户费缴纳税费情况的说明》载明:2018年5月23日,江西省高级人民法院和江西地方税务局联合下发了《关于建立税费征缴、协助执行等工作机制的通知》规定:人民法院在民事执行程序中需拍卖、变卖被执行人财产、税率的应当书面答复,同时,将被执行人所欠其他税款一并告知,由人民法院依法保障税务机关的税收优先权。

该情况说明还称:该拍卖标的显著低于市场价。根据同类型同路段的二手商品房最新成交价,以及《丰城市人民政府办公室关于核定非住宅类房产交易政府指导价的通知》(丰府办字【2013】33号)规定,该拍卖标的物最新不含税市场价为6000-8000元/㎡。而该次拍卖中,最低成交价仅2300元/㎡,最高3400元/㎡左右,远远低于市场实际成交价,在一定程度上造成了税款流失。“为此,我局拟向丰城市政府专题汇报。”

事实上,所欠的税费该谁偿还虽未明了,此事有关的司法拍卖得主也只能等政府的处理办法。

对于此前向买受人收取开发商所欠税费一事,丰城市税务部门还解释说,法院以债务人的名义把理应由债务人承担的税费转嫁给买受人,这是税务转嫁行为,买受人应当遵从意思自治原则。拍卖公告明确了买房承担一切税费时,买受人应该遵从约定。这种方式并未改变纳税人义务人的身份,改变的只是税费的实际承担者,即丰城市锦鸿是名义纳税人,买受方是实际纳税人。

“县市在以往的司法拍卖处理中,也是遵循此原则,并未有纳税人提出异议。在市场上的二手房交易合同中,也常有此约定,买方同意替卖方实际承担税费,卖方则同意降低一部分价款,双方由此达成合意。”徐剑还称,在司法拍卖中,拍卖价格通常不含税费,因此,让买受人承担的全部税费实质也为房价的一部分。

律师:执行环节与行政机关存不协调之处

江西宏正律师事务所律师高鹏认为,《税收征收管理法》第四条规定“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人”。本案中的被执行人(即公司方)理所应当就是其中所争议的缴纳税费的纳税人,而非参加了网络司法拍卖的买受人。

高鹏称,我国不动产登记实行的是“先税后证”制度,国务院2011年修订的《土地增值税暂行条例》第12条也规定,“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续”。具体到国务院2015年实施的《不动产登记暂行条例》及原国土资源部2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,办理不动产登记,不动产登记管理部门是需要查验“法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”的,此中含义也即:不动产登记机关只看完税凭证,究竟是谁去缴纳,与其无关。如果买受人主动去税务机关缴纳了本应该由被执行人(纳税义务人)所欠的税费,税务机关所开具的税票仍然对以纳税义务人为对象,而绝不会以买受人为对象。

高鹏分析认为,一起民事案件从审判到执行,仅凭一纸法律文书是不可能彻底解决全部问题的,特别是涉及相关权属的更改,还需依照行政机关的政策、文件、规定、程序等才能予以最终落地。如2017年江苏省南京市一起网络司法拍卖房产问题,就因受到南京市“房屋限购”的政策影响,以致买受人无法办理产权证书而引发网络和法律界的热议。纵观目前各网络司法拍卖平台的公告,关于税费承担大都有“所有税、费一概由买受人承担”的要求。这也说明,在目前的法律执行环节,法律与行政机关的政策、程序之间确实还存在不协调之处。

广东瑞霆律师事务所律师刘刨认为,关于税费的承担方,只要双方在存量房买卖合同中予以约定,是具有法律效力的。并且拍卖是民事法律行为,竞买人是知晓了拍卖公告和竞买须知的所有条件才会去参与竞拍,一旦拍定成功,这一民事合同就发生了法律效力,买受人理应受到该条件的约束。

但是,从减轻买受人的税费负担的角度,税务机关还是应从税收征管权入手,从拍卖所得价款中主动追缴被执行人所欠税款。

艾光明 本文来源:法报视点 责任编辑:艾光明_008
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